Tranh chấp trong lĩnh vực bồi thường thu hồi đất hiện nay khá phổ biến và tranh chấp thường tập trung chủ yếu ở giá bồi thường, các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất và đặc biệt là các vấn đề liên quan đến hỗ trợ tái định cư. Trình tự, thủ tục thu hồi đất rất phức tạp, đòi hỏi phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Tuy nhiên không phải ai cũng nắm được hết các quy định của pháp luật liên quan đến toàn bộ quá trình thu hồi đất từ việc thông báo thu hồi đất, kiểm kê tài sản trên đất đến việc ra quyết định bồi thường thu hồi đất để có thể biết được toàn bộ quá trình thu hồi đất có được thực hiện đúng quy định của pháp luật hay không, có đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi hay không? Luật sư giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực thu hồi đất tại CNClicense sẽ giải quyết các vướng mắc, các tranh chấp phát sinh có liên quan đến bồi thường thu hồi đất cho Quý khách hàng.

Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Theo khoản 1 Điều 16 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những trường hợp:

“a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”

Như vậy có 3 trường hợp thu hồi đất, tuy nhiên những vướng mắc, tranh chấp hiện nay chủ yếu liên quan đến trường hợp Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nguyên tắc bồi thường thu hồi đất

Theo khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013 thì “khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.”

Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định 03 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai năm 2013.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Mặc dù pháp luật quy định nguyên tắc như vậy nhưng nhìn lại thực tế quá trình thu hồi đất ở nhiều địa phương có thể thấy nhiều trường hợp Cơ quan nhà nước chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất. Các chính sách bồi thường chưa đảm bảo được đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, khiến người dân bức xúc và phải đi khiếu nại, khiếu kiện khắp nơi.

Trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất

Trên cơ sở các dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự án, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện tùy từng trường hợp) cơ quan có thẩm quyền sẽ chuẩn bị các thủ tục cần thiết để thu hồi đất.

Bước 1: Thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thông báo thu hồi đất được thực hiện chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Bước 2: Ban hành Quyết định thu hồi đất

Tùy vào từng trường hợp thu hồi đất cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư

Căn cứ theo Điều 74 đến Điều 87 Luật Đất đai năm 2013 thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp, áp giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.

Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013.

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trường hợp chậm chi trả thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư.

Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo Điều 71 Luật Đất đai năm 2013. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất được quy định tại khoản 4 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.

Những vướng mắc thường gặp khi Nhà nước thu hồi đất

Thực tế ở nhiều địa phương cho thấy: cơ quan Nhà nước chưa thực hiện đúng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục liên quan đến bồi thường thu hồi đất. Chính sách thu hồi đất, bồi thường thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư chưa công khai, minh bạch. Người bị thu hồi đất rơi vào thế yếu khi Nhà nước ấn định giá bồi thường thu hồi đất rất thấp so với giá thị trường. Tình trạng người bị thu hồi đất cùng một khu vực nhưng đền bù với giá đất khác nhau do giá đất được ấn định theo địa giới hành chính dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện hành chính kéo dài.

Những khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất thường liên quan đến những vấn đề sau:

• Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi;
• Không công khai phương án đền bù, tái định cư;
• Thu hồi đất không đúng đối tượng, không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;
• Sai lệch hồ sơ, vị trí đất thu hồi trên thực địa;
• Kiểm kê, kiểm đếm thiếu tài sản của người dân;
• Giá bồi thường về đất, tài sản trên đất quá thấp so với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất;
• Không cấp nền tái định cư cho người dân đủ điều kiện được cấp nền tái định cư;
• Cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không minh bạch, không công bằng;
• Cưỡng chế thu hồi đất trái với quy định của pháp luật.

Dịch vụ giải quyết tranh chấp liên quan đến bồi thường thu hồi đất của CNClicense 

Với đội ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp và có nhiều kinh nghiệm trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến bồi thường thu hồi đất, Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi và uy tín tại Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiều lần hỗ trợ khách hàng thành công trong việc:

• Yêu cầu kiểm kê đầy đủ tài sản trên đất của khách hàng;
• Yêu cầu phải bồi thường cho khách hàng với giá đất phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất;
• Yêu cầu phải bồi thường giá trị tài sản trên đất đúng giá trị thực tế của tài sản;
• Yêu cầu phải giải quyết cho khách hàng được mua nền tái định cư với giá ưu đãi theo đúng quy định của pháp luật;
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định cấp nền tái định cư cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật;
• Yêu cầu cơ quan nhà nước bồi thường thiệt hại khi cưỡng chế thu hồi đất trái với quy định của pháp luật.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: