Hiện nay, trên thực tế đã xuất hiện tràn lan các vụ việc lừa đảo khi mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư hay thông qua các bên môi giới bất động sản. Trong khi luật mới đã có những sự điều chỉnh đáng kể bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Vậy cần chú ý những điều khoản nào khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, CNC License xin mời quý độc giả cùng xem bải viết dưới đây:

Quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai ?

Theo khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở 2023 định nghĩa Nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, hiểu một cách đơn giản là vào thời điểm hiện tại thì nhà ở, công trình đó chưa được xây dựng, chưa được hình thành hoàn chỉnh, chưa có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên đã có đủ các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà ở, công trình đó sẽ được xây dựng trong tương lai. Do nhà ở, công trình này chưa có trên thực tế nên tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giao kết hợp đồng này như tiến độ bàn giao nhà, dự án chưa được cấp phép nhưng chủ đầu tư đã rao bán, chủ đầu tư lừa đảo rồi lấy tiền bỏ trốn, nhà ở hoàn thiện không đúng với cam kết ban đầu….

Một số điểm lưu ý khi mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai

Kiểm tra các điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Theo Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện để nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

“  1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, khi tiến hành giao kết hợp đồng nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, bên mua phải yêu cầu chủ đầu tư xác minh tính pháp lý của dự án bằng việc đưa ra bản sao các giấy tờ mà pháp luật yêu cầu và giấy tờ xác nhận của địa phương chứng minh công trình đã được khởi công xây dựng theo đúng quy định pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, có thể tìm hiểu thêm thông tin về các dự án trên mạng xã hội nay các trang web của Nhà nước để có thêm nhiều thông tin hơn. Việc kiểm tra tính pháp lý của dự án là việc làm vô cùng quan trọng, bắt buộc phải thực hiện để đảm bảo tiến độ theo hợp đồng và hạn chế các tranh chấp về sau.

Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai:

– So với luật cũ, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã có những yêu cầu gắt gao hơn đối với các chủ thể được kinh doanh bất động sản đó là: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ và Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

– Đồng thời, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu về bảo lãnh đối với hợp đồng mua bán nhà ở, công trình trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1, 3 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong     nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

….

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

 Như vậy, việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua không đương nhiên được áp dụng mà các bên phải thỏa thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng. Do đó, khi tiến hành ký kết hợp đồng, bên mua nên ghi nhận điều khoản bảo lãnh về việc có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu chứng minh về việc dự án đã được bảo lãnh. Điều này giúp người mua yên tâm hơn, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao dự án theo cam kết trong hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với mình thay cho chủ đầu tư.

Điều khoản đặt cọc khi giao kết hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Lợi dụng lỗ hỏng của pháp luật khi luật kinh doanh bất động sản cũ không quy định cụ thể mức tiền đặt cọc giới hạn mà chủ đầu tư được thu nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng việc này để yêu cầu bên mua giao số tiền đặt cọc tương đương giá trị dự án rồi chiếm đoạt số tiền đặt cọc trên. Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”

Theo đó có thể thấy, mức giới hạn của số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư được thu từ bên đặt cọc là không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai và thỏa thuận đặt cọc phải được ghi cụ thể rõ răng, trong đó phải ghi nhận về giá bán nhà ở.

Điều khoản thanh toán và các điều khoản khác trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: “1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.”

Như vậy, bên mua cần hết sức lưu ý đối với điều khoản thanh toán trong Hợp đồng mua bán các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, bên mua không cần thanh toán toàn bộ tiền cho bên bán trong một lần mà có thể chia ra nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Những lần tiếp theo, bên mua phải yêu cầu bên bán đưa văn bản, hình ảnh, chứng cứ để xác định tiến độ xây dựng và thanh toán tiền không quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao dự án. Việc quy định như vậy là một cách để đảm bảo an toàn cho khách hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Ngoài ra, trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu của bên mua quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.

 Đồng thời, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… đặc biệt khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”… vì đây là các khái niệm rất dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.

Tiến độ của dự án

Trên thực tế diễn ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ xây dựng dẫn đến việc chậm tiến độ bàn giao nhà, điều đó gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích đối với bên mua trong giao dịch. Do đó, bên mua cần liên tục xem xét, cập nhật đối với tiến độ xây dựng của dự án. Đưa ra các điều khoản phạt vi phạm theo hướng có lợi nhất về phía mình nếu trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết. Trong trường hợp chủ đầu tư không cho, không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định thì theo khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Giao kết hợp đồng ủy quyền với các công ty môi giới bất động sản

Một số công ty môi giới bất động sản sẽ ký hợp đồng ủy quyền với khách hàng, theo đó họ sẽ giới thiệu, tư vấn thông tin về các bất động sản, hỗ trợ khách hàng đăng ký chọn mua bất động sản và các công việc khác liên quan. Tuy nhiên trong hợp đồng ủy quyền lại có thỏa thuận đặt cọc, bên môi giới bất động sản yêu cầu khách hàng phải chuyển một số tiền đặt cọc khá lớn cho mình, sau khi đã tìm được dự án phù hợp với mong muốn của khách hàng thì bên môi giới sẽ chuyển số tiền đặt cọc đến chủ đầu tư. Việc bên môi giới bất động sản ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng là hành vi trái pháp luật vì theo khoản 4 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2023, pháp luật nghiêm cấm hành vi chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Do đó, khi ký hợp đồng ủy quyền với bất kỳ công ty môi giới bất động sản nào, bên mua đều phải đặc biệt lưu ý đến việc trong hợp đồng ủy quyền có yêu cầu bên mua phải thanh toán tiền đặt cọc hay không.

Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của bên mua

Theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản 2023 thì bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng nếu đủ các điều kiện:

“a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Đồng thời phải đáp ứng điều kiện tại Điều 51 Luật kinh doanh bất động sản 2023 là “1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, ngoài các điều kiện về pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, pháp lý về nhà ở thuộc hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai thì bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng điều kiện là chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trên đây là một số những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Loại hợp đồng này chưa nhiều rủi ro trên thực tế vì khi ký kết hợp đồng bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chưa là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở và công trình xây dựng trong tương lai. Thế nên, khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lại cần hết sức cảnh giác và lưu ý những điểm đã được nêu phía trên.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: