Nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn. Loại hình nhà ở hình thành trong tương lai được ưa chuộng bởi giá cả hợp lý và tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do các bên chưa nắm được các vấn đề pháp lý về điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng theo dõi bài viết sau đây của cnclicense để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau: “24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:

– Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ theo quy định.

– Hồ sơ gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ sau:

+ Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản.

+ Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai trả trước bao nhiêu %? Được thanh toán bao nhiêu lần?

Về khoản đặt cọc, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá mua bán để mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phải ghi rõ về giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc.

Điều này được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Như vậy, khách hàng được đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai chỉ với 5% giá bán.

Lưu ý: Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai được thanh toán bao nhiêu lần?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện thanh toán nhiều lần. Theo đó, các đợt thanh toán được chia ra như sau:

– Lần 1: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (trong đó đã bao gồm cả tiền đặt cọc)

– Từ lần thứ 2 trở đi: Thanh toán số tiền phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua.

(Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng)

Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì bên bán không được phép thu quá 95% giá trị trên hợp đồng. Phần còn lại chỉ được thanh toán khi nhận được đầy đủ Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Như vậy, về giá trị thanh toán trong hợp đồng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cũng có điểm khác nhau, vì vậy trước khi mua, người dân cần chú ý xem chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực?

Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định như sau: “4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Mặc dù nhà ở hình thành trong tương lai là nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), tuy nhiên, loại tài sản này có đủ cơ sở và điều kiện để được hình thành trong tương lai không xa.

Do vậy, văn bản chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng mang giá trị chứng cứ, vì vậy khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đã công chứng sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: