Xây nhà ở trên đất mua bán bằng giấy tay có được không? Gần đây CNClicense nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy tay có xin xây nhà ở được không? Để giải đáp thắc mắc này kính mời anh/chị và các bạn theo dõi bài viết “Có được xây nhà ở trên đất mua bán bằng giấy tay?” của CNCliense:

Đất mua bán bằng giấy viết tay là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, chưa có khái niệm hay một giải thích cụ thể nào là “mua bán đất bằng giấy viết tay”. Tuy nhiên, theo cách hiểu thông thường, mua bán đất bằng giấy tay là một dạng hợp đồng mua bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng chứng thực theo quy định pháp luật.

Và mọi người cho rằng giấy mua bán đất viết tay xem như là một dạng hợp đồng mua bán đất. Sau khi hai bên thỏa thuận và thống nhất trên cơ sở tự nguyện thì sẽ đi đến hợp dồng mua bán.

Và một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy viết tay là sẽ không có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận thống nhất giữa các bên khi tham gia giao dịch mua bán.

Pháp luật đất đai hiện hành không công nhận giấy tờ này có hiệu lực pháp lý, do đó dẫn đến nhiều trường hợp người mua có thể gặp rủi ro mất đất, không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai như cấp giấy chứg nhận quyền sở hữu, đăng ký mua bán, chuyển nhượng…

Điều kiện để được xây nhà ở trên đất là gì?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định về cấp phép xây dựng theo đó:

Trước khi tiến hành xây dựng công trình nhà ở, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, trừ những trường hợp như:

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn xây dưới 07 tầng và không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo không thuôc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Như vậy, để có được giấy phép xây nhà ở, bạn phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật.

Có được xây nhà ở trên đất mua bán bằng giấy tay không?

Như đã phân tích ở trên về nguyên tắc nếu muốn xây nhà ở thì anh/chị và các bạn phải xin giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như đã nêu ở phần trên. Và một trong những hồ sơ cần nộp là bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Ở đây, anh/chị và các bạn thực hiện mua bán nhà đất bằng giấy tay nên chắc chắn chưa thể đăng ký biến động sang tên đất cho anh/chị và các bạn và đồng thời hợp đồng mua bán cũng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, việc mua bán bằng giấy tờ tay được xem là vi phạm về mặt hình thức và hợp đồng này có thể bị vô hiệu. Vì vậy cơ quan có thẩm quyền sẽ không chấp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng của anh/chị và các bạn do đó anh/chị và các bạn sẽ không thể xây nhà ở trên đất mua bán bằng giấy tay.

Các trường hợp mua bán đất bằng giấy tay vẫn có hiệu lực

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/7/2014

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Điều này được hiểu là, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 nộp hợp đồng có công chứng, chứng thực. Và khi đó, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch này.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập từ ngày 01/7/2014 đến nay mặc dù vi phạm về mặt hình thức nhưng các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, trong trường hợp khi thực hiện hợp đồng mua bán đất không được công chứng chứng thực, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Như vậy, đối với trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì một bên hoặc các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng. Khi bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực thì bên mua đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mặc mà không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: