Đối với người Việt Nam nói chung và người Châu Á nói riêng thì an táng người đã khuất là một trong những việc vô cùng quan trọng. Nhiều người thậm chí còn cho rằng ông bà tổ tiên không được mồ yên mả đẹp thì cuộc sống, công việc của con cháu ở thời điểm hiện tại cũng có thể gặp khó khăn. Chính vì thế có nhiều người thậm chí đã phải chuẩn bị nơi an táng của mình ngay từ khi còn trẻ, ngay từ khi còn khỏe. Nhưng bây giờ việc tìm một chỗ cho người chết cũng vất vả chẳng kém gì tìm nhà cho người sống bởi vì quỹ đất nghĩa trang, nghĩa địa ngày càng khan hiếm. Đất nghĩa trang, nghĩa địa có vốn ngoài ngân sách nhà nước thì chi phí quá cao, người có thu nhập bình thường sẽ không thể nào chi trả được. Vậy việc kinh doanh đất nghĩa trang, nghĩa địa được quy định và thực hiện như thế nào trên thực tế, kính mời anh chị cùng nhóm tìm hiểu qua bài viết dưới đây của CNClicense:

Quy định của pháp luật liên quan đến đất nghĩa trang, nghĩa địa

Khái niệm về đất nghĩa trang nghĩa địa

Ở nước ta nơi chôn cất người chết được gọi là nghĩa trang, nghĩa địa hoặc bãi tha ma. Hiện nay thì vẫn chưa có khái nhiệm rõ ràng để phân biệt các thuật ngữ: nghĩa trang, nghĩa địa, bãi tha ma.

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2016/NĐ-CP quy định về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hảo táng thì: “Nghĩa trang là nơi táng người chết tập trung theo các hình thức táng khác nhau và được quản lý, xây dựng theo quy hoạch.”

Theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì: “đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng là đất để làm nơi mai táng tập trung, đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng”.

Đất nghĩa trang nghĩa địa có được đưa vào kinh doanh không?

Căn cứ theo Điều 5 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Do đó, để biết đất nghĩa trang, nghĩa địa có được đưa vào kinh doanh không còn phải xem xét đển các quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Việc kinh doanh quyền sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa được quy định như thế nào trong Luật Đất đai hiện hành?

• • Đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp

Theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

“a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;”

Như vậy, đất nghĩa trang là đất để làm nơi mai táng tập trung, đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo điểm h khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.

• Quy định về giao đất nghĩa trang

a) Giao đất nghĩa trang không thu tiền sử dụng đất

Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

=> Như vậy, theo khoản 2 Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định thì đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì sẽ được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

b) Giao đất nghĩa trang có thu tiền sử dụng đất

Điều 55 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau: “

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”

=> Như vậy, đất nghĩa trang sẽ được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013. Đây là một điểm khác biệt so với Luật Đất đai năm 2003, theo Luật Đất đai năm 2003 thì đất nghĩa trang, nghĩa đại chỉ được giao dưới một hình thức là giao không thu tiền sử dụng đất.

• Thời hạn sử dụng đất nghĩa trang

Đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa sẽ thuộc loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 10 Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Quy định của pháp luật hiện hành về việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa

Đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao không thu tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì đất nghĩa trang không nhằm mục đích kinh doanh được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 173 quy định về quyền và  nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất thì: “2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

• Như vậy đối với trường hợp đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao không thu tiền sử dụng đất thì sẽ không được chuyển nhượng, tức không được phép kinh doanh trong trường hợp này.

=> Đất nghĩa trang, nghĩa địa được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sẽ được bố trí để chôn cất người chết hoàn toàn miễn phí và người dân có thể đăng trước phần mộ của mình khi đáp ứng các điều kiện ở điểm a khoản 5 Điều 14 Nghị định 23/2016/NĐ-CP. Còn nếu không đăng ký trước thì thân nhân của người chết sẽ liên hệ với ban quản lý nghĩa trang để được bố trí chôn cất.

Đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao có thu tiền sử dụng đất

Đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, nghĩa trang, nghĩa địa gắn với hạ tầng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng khi đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được cấp GCN cho toàn bộ khu đất dự án xây dựng nghãi trang, nghĩa đại.

Căn cứ điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì: được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 quy định về những trường hợp bị cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm những trường hợp sau:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

• Không thuôc trường hợp cấm chuyển nhượng

Như vậy đất nghĩa trang không thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng theo quy định nêu trên nên người dân hoàn toàn có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán) và nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện về nhận tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ Điều 15 Nghị định 23/2016/NĐ-CP quy định về trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư xây dựng nghĩa trang thì:

“1. Chủ đầu tư chỉ được đưa dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang vào sử dụng khi đáp ứng các điều kiện sau:

a) Hoàn thành các công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình trong nghĩa trang theo tiến độ của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b) Có quy chế quản lý nghĩa trang được phê duyệt;

c) Hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, xây dựng và bảo vệ môi trường theo tiến độ của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

d) Công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về giá chuyển nhượng quyền sử dụng phần mộ cá nhân đối với nghĩa trang được đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.”

Như vậy, trong trường hợp đất nghĩa trang được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng và đã được cấp giấy chứng nhận thì có thể thực hiện chuyển nhượng cho người khác. Người dân sẽ được nhận chuyển nhượng qua hình thức mua bán và tặng cho phần đất nghĩa trang, đất nghĩa địa, phần mộ với vị trí cụ thể đã được chủ đầu tư phân ra thành các lô cụ thể.

Hình thức nhận chuyển nhượng: Theo điểm d khoản 4 Điều 14 Nghị định 23/2016/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng cho phần mộ cá nhân sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng được ký kết giữa đại diện chủ đầu tư và người sử dụng dịch vụ.

Khi người dân có nhu cầu mua thì thông thường chủ đầu tư sẽ cho người mua xem các giấy tờ như giấy phép đầu tư, giấy chứng nhần quyền sử dụng đất của doanh nghiệp để tạo niềm tin cho người mua. Người mua có thể được cung cấp các bản sao của các giấy tờ đó tuy nhiên thì sau khi thực hiện và ký kết hợp đồng người mua sẽ không được cầm bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà giấy tờ người mua nhận được ngoài bản chính hợp đồng chuyển nhượng và các bản giấy tờ nêu trên thì có thể sẽ nhận được thêm giấy tờ khác mà chủ đầu tư giao cho như là “giấy phép quyền sử dụng đất phần mộ đối với phần diện tích đất mà mình nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư và phần đất này sẽ có thời hạn sử dụng tương ứng với thời hạn mà chủ đầu tư được phép thực hiện dự án” hoặc một số nơi là “bản vẽ sơ đồ vị trí phần mộ cá nhân theo quy hoạch chi tiết xây dựng nghĩa trang được phê duyệt công trình”.

Như vậy, đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất cho các địa phương thì các địa phương sẽ bố trí chỗ chôn cất cho người chết và không được thu phí tuy nhiên ở một số địa phương vẫn diễn ra tình trạng tự ý phân lô và bán đất nghĩa trang dẫn đến người dân khá bức xúc vì cho rằng việc thu tiền này chẳng khác nào hành vi chính quyền ép người dân, kinh doanh thu lợi từ đất công của Nhà nước. Còn đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì được kinh doanh quyền sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa gắn với hạ tầng xây dựng. Tuy nhiên hiện nay thiếu quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa dẫn đển việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa diễn ra rất phức tạp, ngoài việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư nghĩa trang, nghĩa địa còn có nhiều trường hợp mua lại từ người mua F1, và chuyển nhượng nhiều lần làm cho giá đất nghĩa trang bị đẩy lên rất có, có dấu hiệu của sự đầu cơ làm cho người người thực sự cần lại khó khăn trong việc tiếp cận.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: