Hiện nay, rất nhiều trường hợp khi đo đạc lại, người sử dụng đất phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để xử lý vấn đề chênh lệch này, cần xem xét tới nguyên nhân gây ra sự thay đổi diện tích và việc thay đổi này có ảnh hưởng tới ranh giới thửa đất không. Cùng theo dõi bài viết dưới đây của CNClicense để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!

Diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp và cách xử lí như sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi và không xảy ra tranh chấp với các hộ liền kề

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.” 

Nếu diện tích đất thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, nếu diện tích đo đạc nhỏ hơn diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ranh giới không thay đổi thì khi cấp giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định là diện tích nhỏ hơn đó. Trong trường hợp này, người sử dụng đất cần tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để điều chỉnh diện tích đất theo kết quả đo đạc thực tế.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo diện tích đất đo đạc thực tế:

Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

Hồ sơ: Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
2. Giấy chứng nhận đã cấp;
3. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất.

Trình tự, thủ tục cấp đổi:

Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm:

(1) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

(2) Văn phòng đăng ký đất đai;

(3) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết yêu cầu, tiến hành đo đạc hoặc xác nhận kết quả đo đạc (nếu có).

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận mới và trả kết quả cho người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Thời gian giải quyết thủ tục trong trường hợp này là không quá 10 ngày làm việc, tính từ thời điểm nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể kéo dài thêm 10 ngày làm việc.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất thay đổi hoặc có xảy ra tranh chấp

Khi đo đạc lại đất mà diện tích đất nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận và ranh giới thửa đất có sự thay đổi, điều này có thể xuất phát từ nguyên nhân là do sự lấn, chiếm của các hộ liền kề. Theo đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất.

 

Trường hợp có tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận để hòa giải với nhau, hoặc nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tiến hành hòa giải. Trường hợp không đồng ý với kết quả hòa giải tại cơ sở, một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Thủ tục hòa giải tranh chấp ranh giới tại Ủy ban nhân dân:

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận và giải quyết đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, cụ thể:

• Thẩm tra, xác minh nội dung liên quan đến tranh chấp được trình bày trong đơn.
• Thành lập hội đồng hòa giải;

Bước 2: Tổ chức buổi hoà giải

Diễn biến của buổi hoà giải sẽ được ghi nhận trong biên bản hoà giải cùng ý kiến của các bên, biên bản được lập thành 03 bản, có chữ ký của các bên và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản giao mỗi bên tranh chấp 01 bản, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã 1 bản.

Bước 3: Thực hiện kết quả sau hoà giải:

Kết quả buổi hoà giải tại UBND xã thuộc 01 trong hai trường hợp sau:

• Hòa giải thành:

+ Hai bên giải quyết tranh chấp bằng cách tự thoả thuận, nội dung thoả thuận sẽ được ghi nhận tại biên bản hoà giải.

+ Trường hợp các bên hoà giải thành dẫn đến sự thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

• Hòa giải không thành:

Các trường hợp hoà giải không thành bao gồm: một trong các bên không có mặt tại các buổi hoà giải; các bên có mặt nhưng không thể thoả thuận, hòa giải được với nhau. Lúc này, các bên có thể yêu cầu Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Thủ tục khởi kiện đất đai tại Tòa án:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ khởi kiện

Hồ sơ bao gồm:

1. Đơn khởi kiện;
2. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất;
3. Bản sao giấy tờ nhân thân của người khởi kiện, người bị kiện;
4. Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp; Biên lai, tài liệu chứng minh nghĩa vụ tài chính mà các bên đã thực hiện; và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh có trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ và tạm ứng án phí

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người làm đơn có thể nộp hồ sơ bằng 2 cách: nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện.

Tòa án sẽ xem xét để ra quyết định thụ lý hồ sơ hay không. Nếu hồ sơ cần sửa đổi, bổ sung, Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, người khởi kiện sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí và có nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự.

Bước 3: Tham gia tố tụng tại Tòa án.

Sau khi thụ lý vụ án, tuỳ từng trường hợp Tòa án tiến hành các công việc sau: hòa giải, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, thu thập xác minh tài liệu, mở phiên toà,…

Tòa án sẽ xem xét hồ sơ giấy tờ, yêu cầu của bên khởi kiện có đúng quy định, có căn cứ hay không để đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: