Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong những trường hợp nào? Giao dịch vô hiệu dẫn đến hậu quả pháp lý gì? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của cnclicense để làm rõ vấn đề này nhé!

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 500 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận.

Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

– Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực trong giao dịch dân sự

Tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.” Theo đó các bên cũng cần lưu ý các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Chủ thể khi giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép, ép buộc;
• Hợp đồng chuyển nhượng có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Hợp đồng bị vô hiệu do không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật đất đai năm 2024 nêu rõ tại khoản 1 Điều 45 thì nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng mà không đáp ứng đủ các điều kiện sau thì sẽ không được phép chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đối với từng loại đất khác nhau sẽ có những quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng khác nhau. Ngoài ra, Luật đất đai cũng quy định một số trường hợp người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không tuân theo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các đối tượng này khi giao kết sẽ đương nhiên không có hiệu lực.

– Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức

Tại điểm a Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực tại khoản 2 Điều 129 như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Như vậy, về nguyên tắc pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không thực hiện việc công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Toà án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.

– Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hai trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

• Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
• Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là vô hiệu thì sẽ dẫn đến những hậu quả pháp lý được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Đối với giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ/HĐTP. Cụ thể:

Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

– Xác định lỗi:

• Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp.

Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao đất cho bên mua.

• Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định tại các điều 140, 141, 142 và 143 BLDS, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại Điều 137 BLDS, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

– Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại:

• Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
• Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại đất cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá đất giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá.
• Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại đất cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá

Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua đã trả.

• Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

– Xác định thiệt hại:

• Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

• Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

• Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là một hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Do đó cần nắm rõ và thực hiện đúng quy định của pháp luật khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh xảy ra tranh chấp, rủi ro khi hợp đồng vô hiệu.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: