Trước đây, giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến. Nhiều người lo lắng những mảnh đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định cụ thể về vấn đề này như thế nào? Mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của CNC License để giải đáp thắc mắc này nhé!

Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật hiện hành không có quy định giải thích thế nào về “mua bán đất bằng giấy tờ viết tay”. Tuy nhiên có thể hiểu mua bán đất bằng giấy viết tay là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/08/2024:

Đối với trường hợp này sẽ có 2 trường hợp là thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận và thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Đối với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”

Theo những quy định trên thì nếu việc nhận chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật (không có công chứng hoặc chứng thực hoặc không có giấy tờ về chuyển nhượng nhưng có giấy mua bán viết tay nhưng có chữ ký của các bên liên quan) nhưng trên thực tế thì một bên trả tiền, bên còn lại giao đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong hai trường hợp:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/08/2024 mà có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, đất chưa được cấp giấy chứng nhận mà thuộc 02 trường hợp sử dụng đất trên thì người sử dụng đất không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

2. Đối với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất đã có giấy chứng nhận và bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng và không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định thì người nhận chuyển nhượng cần thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Thành phần hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực nhưng phải đủ chữ ký của các bên).

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Cách 2: Trường hợp địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả.

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/08/2024 đến nay:

Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”.

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng phải đáp ứng điều kiện về cả nội dung lẫn hình thức đó là công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Khi đó, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định/bản án có hiệu lực của Tòa án.

Việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực pháp luật theo như trường hợp trên sẽ rất phức tạp và mất nhiều thời gian, công sức của các bên. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng để tránh xảy ra tranh chấp.

Tóm lại, người dân cần lưu ý về việc mua bán đất, cần thực hiện việc mua bán đất theo quy định của pháp luật về hình thức bởi vì không phải thời điểm nào mua bán đất bằng giấy viết tay cũng có hiệu lực, nó chỉ có hiệu lưc nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/08/2024 nhưng phải kèm tho một số điều kiện như đã trình bày ở trên thì mới được thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: