Trong một số trường hợp chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất của mình cho người khác. Vậy có được chuyển nhượng một phần thửa đất không? Trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào? Kính mời anh/chị và các bạn theo dõi bài viết dưới đây của CNClicense nhé.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện nêu trên. Ngoài ra, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện theo Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Muốn chuyển nhượng một phần thửa đất phải làm thế nào?

Hiện nay, một số trường hợp người dân chỉ muốn chuyển nhượng một phần thửa đất cho người khác thay vì chuyển nhượng toàn bộ thửa đất của mình. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ về vấn đề này và quy định này cũng được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2024.

Tại Khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

…

2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này”.

 Như vậy, pháp luật đất đai hiện nay không cho phép tự chia và chuyển nhượng một phần thửa đất, khi muốn chuyển nhượng một phần thửa đất cho người khác thì chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định tại Điều 45 nêu trên.

• Tách thửa đối với phần thửa đất muốn chuyển nhượng

Căn cứ khoản 4  Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:

“…

4. Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định này.”.

Đồng thời khoản 18 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:

“Điều 37. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
…
18. Đăng ký biến động theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Nghị định này đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thành viên của nhóm người sử dụng đất thực hiện quyền đối với một phần thửa đất mà không tách thửa hoặc một phần quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 3 Điều này.”

Như vậy, khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước, sau khi tách thửa xong mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với phần diện tích đất đã tách và thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật

• Điều kiện tách thửa

Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 220 Luật đất đai 2024 thì việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện như sau:

“1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.”

• Hồ sơ, thủ tục tách thửa

Căn cứ Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy định thủ tục tách thửa đất được hướng dẫn sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

(1) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK

(2) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK

(3) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

(4) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chọn nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Giải quyết

Bước 5: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã… Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 05 ngày làm việc. (Theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT).

Kết luận: Khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước, sau khi tách thửa xong mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với phần diện tích đất đã tách và thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng, đăng ký biến động đất đai đừng ngần ngại liên hệ với Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh qua hotline 0909642658 hoặc 0939858898 nhé!

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: