Ngày 28/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 và thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Luật năm 2023 có những điểm mới nào so với Luật năm 2014, cùng CNC License tìm hiểu nhé!

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không có quy định cụ thể về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đặt ra giới hạn về tỉ lệ đặt cọc mà chủ đầu tư được thu tối đa khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, nếu Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định việc thanh toán lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng thì Luật mới đã quy định rõ 30% giá trị thanh toán lần đầu đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Bên cạnh đó, Luật mới cũng quy định giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì 70% như hiện nay, phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Điều này góp phần bảo vệ quyền lợi và giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng

Tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.

Trước đó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. Như vậy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng.

Quy định này tại Luật mới nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 là “Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản”.

Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản có thay đổi

Căn cứ Khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
• Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
• Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; (Luật 2014 quy định phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập)
• Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Căn cứ Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, tức là cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay.

Siết chặt quy định phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau: “Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Quy định này được xem là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành, bởi hiện nay pháp luật chỉ quy định chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực “không nằm” trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (theo Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020).

Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III và một số khu vực khác nhằm có được cảnh quan đô thị và sự phát triển hạ tầng.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty

Tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản như sau: “3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Theo đó Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng

Tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.”

Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá giá thực tế và giá trong hợp đồng.

Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới bổ sung chi tiết các điều kiện, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:

• Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
• Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
• Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

Quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa dự án vào kinh doanh

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:

• Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;
• Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
• Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
• Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật. Quy định về việc công khai thông tin này được kỳ vọng giúp đối tượng mua và nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nắm rõ thông tin về dự án và thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đảm bảo sự công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: