Trước khi đặt cọc mua nhà đất các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất và quy định về đặt cọc. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ tổng hợp đến quý anh/chị những lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh rủi ro.

Trước khi quyết định mua hoặc đặt cọc thì người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào? Để biết những thông tin trên thì có thể yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sau khi tìm hiểu thông tin về nhà đất, các bên cần biết những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây để tránh rủi ro.

Thứ nhất, Đặt cọc là gì? Quyền và nghĩa vụ của các bên khi đặt cọc.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Dựa vào quy định pháp luật nêu trên thì quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

Trường hợp 2: Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Đối với trường hợp 2, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết. Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp, vì chủ quan hoặc khách quan nào đó mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên cần thỏa thuận xác lập hợp đồng đặt cọc một cách rõ ràng, chặt chẽ.

Thứ hai, nên đặt cọc bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.

Thứ ba, hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng/chứng thực không?

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

Việc ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, chứng thực giúp cho bên bán, bên mua phần nào yên tâm hơn vì có sự xác nhận của tổ chức có thẩm quyền. Về nguyên tắc khi hết thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng mà bên đặt cọc không muốn mua nhà đất nữa thì coi như từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều trường hợp văn phòng công chứng máy móc yêu cầu các bên giao kết hợp đồng đặt cọc phải ra ký “hủy hợp đồng đặt cọc công chứng trước đây”. Điều này có thể gây khó khăn, phiền hà cho bên có nhà đất (bên nhận đặt cọc) vì có thể họ sẽ không liên hệ được với bên đặt cọc hoặc bên đặt cọc không hợp tác hoặc thậm chí bên đặt cọc sẽ đặt điều kiện với bên nhận đặt cọc thì mới chấp nhận ra ký hủy hợp đồng đặt cọc công chứng, như vậy sẽ không đúng với bản chất của việc đặt cọc. Ở bài viết này chúng tôi lưu ý thêm về vấn đề này để anh/chị và các bạn có thể lựa chọn phương thức ký kết phù hợp nhất với hoàn cảnh và điều kiện của anh/chị và các bạn.

Thứ tư, có thể ghi “trả trước” thay vì ghi “đặt cọc”

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác so với đặt cọc. Trả trước là một phần của số khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

– Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

– Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

* Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền và trong giấy này không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ được xử lý như đối với trường hợp các bên lập hợp đồng và ghi là “tiền trả trước” mà chúng tôi đã phân tích ở trên.

Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

Có thể nói đặt cọc là một biểu hiện của sự nghiêm túc trong ý định mua bán nhà đất và khi các bên đã quyết định ký kết hợp đồng đặt cọc thì cũng nên tìm hiểu rõ các quy định về đặt cọc và những lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc để có thể hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể gặp phải nhằm bảo vệ tốt nhất cho quyền lợi của mình khi chẳng may có tranh chấp xảy ra.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: