Hiện nay, thực tế rất nhiều trường hợp khi tiến hành đo đạc đất đai để mua bán đất thì phát hiện ra diện tích đất trên sổ đỏ và diện tích đất thực tế có sự chênh lệch với nhau. Vậy hướng xử lý như thế nào trong những trường hợp này, kính mời anh/chị và các bạn theo dõi bài viết dưới đây của CNCLicense nhé:

Trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:

Diện tích thay đổi nhưng ranh giới đất không thay đổi

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đac thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp này, đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn, người sử dụng đất khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

Diện tích đất thay đổi và có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp khi đo đạc lại, ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu diện tích đo đạc trên thực tế nhiều hơn diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đối với phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 hướng dẫn bởi Điều 20 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ thuộc vào các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

 Nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất: cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm đó theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm.

Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận): Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu cho thửa đất này.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, diện tích đất tăng thêm chưa có Giấy chứng nhận: Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc.

Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

– Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm. Trường hợp đo đạc lại diện tích mà diện tích đất thực tế ít hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể do bị lấn chiếm hoặc do sai sót khi tiến hành đo đạc hoặc do ghi sai thông tin. Khi đó, đối với trường hợp có căn cứ cho rằng đất bị lấn chiếm thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất, xác định đúng là lấn chiếm thì tiến hành hòa giải, thương lượng hai bên; nếu không hòa giải được, xảy ra tranh chấp thì người sử dụng đất nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Hòa giải tại cơ sở không thành, người sử dụng đất nộp đơn khởi kiện tại Tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp lấn, chiếm đất. Còn trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ là do lỗi, sai sót của cán bộ địa chính khi tiến hành đo đạc hoặc ghi sai thông tin thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ thực hiện cấp Sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất tăng thêm

Theo Khoản 7 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định việc cấp Sổ đỏ được áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).

Hồ sơ thực hiện việc Sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận

• Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc;
• Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPvà Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;
• Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm. Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPvà Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của diện tích đất tăng thêm;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Lưu ý:

• Trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận hoặc ký cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định.
• Trường hợp thửa đất gốc hoặc diện tích đất tăng thêm hoặc toàn bộ diện tích của thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận.

Tiền phải nộp đối với diện tích đất tăng thêm

• Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn đó. Tùy từng địa phương có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất khoản tiền họ phải nộp.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: