Ký giáp ranh đất được hiểu là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề. Và cũng có những trường hợp không bắt buộc phải ký giáp ranh, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết sau đây của CNClicense để hiểu rõ hơn về những trường hợp này.

Trường hợp nào không bắt buộc phải ký giáp ranh?

Mặc dù thông thường khi thực hiện cấp Sổ lần đầu, các địa phương sẽ yêu cầu ký giáp ranh để chứng nhận đất hiện không tranh chấp. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc. Theo đó, có 05 trường hợp sau không buộc phải ký giáp ranh bao gồm:

Trường hợp 1: Người thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 trong thời kỳ thực hiện chính sách đất đai của:

+ Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa.

+ Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam

+ Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam…

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định.

Theo đó, trường hợp hộ gia đình hoặc các cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp và có các giấy tờ nêu trên thì được cấp Sổ đỏ mà không phải nộp thêm giấy tờ nào. Có thể nói, trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu này không bắt buộc phải ký giáp ranh.

Trường hợp 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân liền kề vắng mặt trong thời gian đo đạc

Theo quy định tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong thời gian đo đạc thì ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả được các bên liên quan còn lại và người đo đạc xác nhận.

Sau khi đo đạc, đơn vị đo đạc sẽ thực hiện chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân (UBND) xã nhằm xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, đồng thời thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề xác nhận.

– Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày thực hiện thông báo mà người sử dụng đất liền kề vẫn vắng mặt và không có khiếu nại về tranh chấp liên quan tới ranh giới, mốc giới của thửa đất thì ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

– Trường hợp sau 10 ngày kể từ khi nhận được bản mô tả ranh giới, mốc ranh giới mà người sử dụng đất liền kề vẫn không ký xác nhận nhưng lại không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, khiếu nại có liên quan tới ranh giới thửa đất thì ranh giới sẽ được xác nhận theo mô tả.

Trường hợp 3: Thửa đất có giấy tờ/văn bản thỏa thuận, xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ được ranh giới đất mà ranh giới hiện trạng không có gì thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.

Trường hợp 4: Thửa đất đã có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, trong đó cũng thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất của các hộ liền kề. Đồng thời, hiện trạng ranh giới thửa đất không có nhiều thay đổi so với trên giấy tờ hiện có.

Trường hợp 5: Đất sản xuất nông, lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản đã có bờ thửa, cọc mốc cố định, rõ ràng.

04 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ

Cách 1: Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi có một trong các căn cứ sau đây:

“a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.”

Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Tóm lại, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.

Cách 2: Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.

Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Cách 3: Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục.

Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Khi các bên hòa giải thành và kết thúc tranh chấp đất đai thì sau đó sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì khi đó được xác định là tranh chấp thực tế, không phải là căn cứ đề dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Cách 4: Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Mặc dù cách xử lý này không phổ biến nhưng trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: