Hiện nay, có rất nhiều trường hợp người thuê nhà không chịu trả nhà cho bên cho thuê nhà khiến người cho thuê vô cùng đau đầu và băn khoăn không biết nên xử lý như thế nào cho đúng với quy định của pháp luật. Để hiểu rõ hơn về hướng giải quyết trong trường hợp này, kính mời anh/chị và các bạn theo dõi bài viết dưới đây của CNClicense, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nhé ạ:

Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Đây là sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê, trong đó có thời gian người thuê phải trả lại nhà cho bên thuê sau khi hết hợp đồng. Nếu như muốn tiếp tục thuê nhà thì người thuê cần phải gia hạn hợp đồng. Hiện nay theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu các bên có nhu cầu thì có thể đến các cơ quan có thẩm quyền để công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà.

Trong hợp đồng thuê nhà các bên có thể thỏa thuận về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng và thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của các bên khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Lúc này, các bên có quyền và nghĩa vụ bàn giao và nhận lại nhà trước thời hạn trong hợp đồng và có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (nếu có).

Những trường hợp người cho thuê được lấy lại nhà?

Khi Hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì bên cho thuê được quyền lấy lại nhà. Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
• Nhà ở cho thuê không còn.
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
• Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

– Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở: Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

–  Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp trên thì người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho bên cho thuê. Hay nói cách khác là nếu như thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người cho thuê hoàn toàn có thể lấy lại nhà của mình theo đúng quy định của pháp luật.

Khi người thuê nhà không chịu trả nhà thì nên giải quyết thế nào?

Khi rơi vào các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014 thì bên thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê, tuy nhiên, nếu người thuê nhà không chịu trả nhà thì xử lý như sau:

• Theo khoản 4, 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê (nhà ở) trong thời gian chậm trả.
• Trong trường hợp, bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả lại nhà nhưng bên thuê nhà không chịu trả thì bên cho thuê có thể tố cáo ra chính quyền địa phương về hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu buộc bên thuê nhà trả lại nhà và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Thủ tục khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết

Khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết hợp pháp mà bên thuê vẫn không chịu trả nhà thì bên cho thuê có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP);
• Bản sao y giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
• Bản sao y giấy tờ tùy thân của người bị kiện (nếu có);
• Bản sao y hợp đồng thuê nhà;
• Bản photo các tài liệu, chứng cứ thể hiện việc đã gửi thông báo cho người bị kiện về việc yêu cầu trả nhà (nếu có);.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo nội dung liệt kê ở trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân Quận/huyện nơi tọa lạc của bất động sản theo quy định tại Điều 28, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
• Hồ sơ có thể nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện.

Bước 3: Thụ lý hồ sơ và giải quyết tranh chấp đòi lại tài sản

– Sau khi nhận đủ giấy tờ hợp lệ, Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện tranh chấp đòi lại tài sản, nếu xét thấy hồ sơ hợp lệ Thẩm phán tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và thông báo cho đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

– Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án thì Tòa án sẽ ra Thông báo thụ lý vụ án.

– Tòa án mời các bên lên lấy lời khai và thực hiện các thủ tục cần thiết thấy. Nếu thấy các bên thương lượng, giải quyết được thì ghi nhận sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp không tự thương lượng, giải quyết được thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Khi bản án có hiệu lực thì nộp hồ sơ để yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện việc lấy lại nhà cho bên cho thuê.

– Thời gian giải quyết đơn khởi kiện là khoảng từ 06 đến 08 tháng. Tuy nhiên, đây chỉ là thời gian giải quyết đơn khởi kiện tại Tòa án còn về thời gian lấy lại nhà có thể kéo thêm một vài tháng nữa.

Trên đây là nội dung tư vấn của CNClicense, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh về hưởng giải quyết khi bên thuê nhà không chịu trả lại nhà. Nếu Quý anh/chị và các bạn gặp phải vấn đề tương tự như trên thì có thể liên hệ với Văn phòng luật sư chúng tôi tư vấn, tìm phương hưởng giải quyết cho Quý anh/chị và các bạn để có thể lấy lại nhà một cách nhanh nhất mà có thể không cần phải thông qua thủ tục khởi kiện tại Tòa án.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: