Để thuận lợi cho việc canh tác mà nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất không mấy phức tạp nhưng không phải tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào cũng nắm rõ.
CNCLicense dưới đây hướng dẫn đến độc giả về điều kiện, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Là Gì?
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Các bên chuyển đổi vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được thông qua hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển đổi chỉ hoàn tất khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Loại đất được phép chuyển đổi
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trẻ tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình cá nhân khác.
Như vậy, có thể hiểu nếu không phải là đất nông nghiệp thì sẽ không được phép chuyển đổi. Nếu người sử dụng muốn chuyển quyền sử dụng thì phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,…
Điều Kiện Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp
Khi có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cần xác định xem mảnh đất người định chuyển đổi có đủ các điều kiện chuyển đổi mà Nhà nước quy định hay không. Trường hợp mảnh đất không đủ điều kiện mà vẫn tiến hành chuyển đổi thì được coi là trái quy định pháp luật và không được công nhận.
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì các đối tượng còn lại khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đều phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Đất không có tranh chấp
Để xác định đất không có tranh chấp, có thể làm đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất. Kèm theo đơn là bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp), bản sao giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, hộ khẩu). Sau khi kiểm tra nếu xét thấy đất không có tranh chấp thì UBND cấp xã xác nhận trực tiếp vào đơn hoặc cấp văn bản xác nhận cho đương sự.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án.
Pháp luật quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, dù quyền sử dụng đất bị kê biên thì chủ đất vẫn đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên chủ đất được nhà nước bảo vệ với tư cách là người sử dụng đất hợp pháp.
Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đã bị kê biên để thi hành án do đó, nên chủ đất sẽ bị hạn chế một số quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật như: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê,…
Trong thời hạn sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật, tùy theo vị trí, mục đích sử dụng mà mỗi khu đất sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau. “Đất có thời hạn sử dụng” dùng để chỉ những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép sử dụng trong một thời hạn nhất định. Khi thời gian đến hạn, diện tích đất này sẽ bị nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng. Thời hạn đó chính là thời hạn sử dụng đất.
Pháp luật quy định đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê có thời gian sử dụng đất không quá 50 năm. Khi thời hạn thuê đã hết, nếu các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu và mong muốn tiếp tục thuê đất để sản xuất sẽ được Nhà nước Việt Nam xem xét và cấp phép tiếp tục thuê đất.
Lưu ý: Ngoài ra, để đảm bảo việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng cần đáp ứng yêu cầu sau.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Thủ Tục Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm 2 loại:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện chính sách “dồn điển đổi thửa”
- Chuyển đồi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện “dồn điền đổi thửa”
Hồ sơ:
- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “đồn điền đổi thửa” (nếu có).
Nơi nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:
- Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu
- Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nếu địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “đồn điền đổi thửa”
Hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (lý do biến động) như sau:
“Nhận …( ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) … m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền);
Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là… m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là …m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tình, thành phố thuộc Trung ương)”;
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền ở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Nơi nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:
- Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;
- Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Xem thêm: Thủ tục dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp
Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Có Phải Nộp Thuế, Lệ Phí Không?
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, thì khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trên đây là nội dung Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 2024. Để được hổ trợ hoặc có vấn đề cần được giải đáp, vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây để nhận được trả lời nhanh nhất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
- Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam
- Điện thoại: (+84) 28-6276 9900
- Hot line: (+84) 916 545 618
- Email: contact@cnccounsel.com
Phụ trách:
- Luật sư Lê Thế Hùng | Luật sư Điều hành
- Điện thoại: (+84) 916 545 618
- Email: hung.le@cnccounsel.com
Hoặc
- Trợ lý Luật sư Trần Thị Thanh
- Điện thoại: (+84) 981 317 539
- Email: thanh.tran@cnccounsel.com
Website:
Miễn trừ:
Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.
[1] Tham khảo Điều 188 Luật đất đai năm 2013.
[2] Tham khảo khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013.
