Di chúc là sự thể hiện “ý chí” của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Vậy, người lập di chúc có quyền lập di chúc để lại nhà đất cho con cháu nhưng yêu cầu chỉ được ở không được bán thì có được không? CNClicense sẽ giải đáp thắc mắc này thông qua bài viết sau đây.

Điều kiện để di chúc hợp pháp

Căn cứ theo quy định tại Điều 624 Bộ luật dân sự năm 2015, di chúc được hiểu là hành động biểu thị ý chí của cá nhân, nhằm để lại tài sản cho người khác sau khi người đó qua đời. Di chúc là một văn bản pháp lý quan trọng, chứa đựng những thông tin cụ thể và quan trọng về di sản.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 631 Bộ luật Dân sự năm  2015, quy định di chúc phải bao gồm những thông tin chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm lập di chúc;

– Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

– Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

– Di sản để lại và nơi có di sản.

Di chúc được coi là một hành vi pháp lý đơn phương của người lập di chúc. Vì thế, để di chúc có hiệu lực pháp lý, nó phải tuân thủ các điều kiện như một giao dịch dân sự thông thường cũng như các điều kiện riêng của di chúc. Những điều kiện này đã được quy định rõ ràng tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015, bao gồm:

– Người lập di chúc phải đảm bảo tinh thần minh mẫn, sáng suốt khi lập di chúc.

– Di chúc phải được lập ra một cách tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hoặc bị ép buộc.

– Nội dung của di chúc không vi phạm các quy định cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.

– Hình thức di chúc phải tuân thủ quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cần lưu ý đến những trường hợp đặc biệt sau:

Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi muốn lập di chúc phải lập thành văn bản và nhận sự đồng ý từ cha mẹ hoặc người giám hộ.

Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

Di chúc miệng sẽ có hiệu lực hợp pháp nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

– Di chúc phải được thể hiện trước ít nhất hai người làm chứng.

– Sau khi người để lại di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, những người làm chứng phải ghi chép lại nội dung và ký tên, điểm chỉ.

– Văn bản ghi nhận phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực chữ ký hoặc điểm chỉ của những người làm chứng trong vòng 05 ngày làm việc.

Trường hợp sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ

Lập di chúc để lại nhà đất nhưng yêu cầu chỉ được ở không được bán, có được không?

Vấn đề này cần phải xem xét đến nội dung của di chúc theo 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 01: Nhà, đất mà di chúc để lại được dùng vào việc thờ cúng

Trong di chúc nếu người để lại di sản thừa kế nêu rõ nhà, đất được sử dụng vào việc thờ cúng thì nhà, đất đó không được chia thừa kế, đồng thời người được chỉ định quản lý nhà đất đó không được bán (chuyển nhượng), tặng cho,…

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.”.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015, nếu trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Nghĩa là, nếu toàn bộ di sản của người chết để lại không đủ để “trả nợ” thì cho dù phần nhà, đất mà người chết để lại có ghi rõ rằng sử dụng vào việc thờ cúng thì vẫn phải bán nhà, đất đó để trả nợ.

Trường hợp 02: Nhà, đất mà di chúc để lại không sử dụng vào việc thờ cúng:

Trong di chúc người để lại di sản không nêu rõ nhà, đất được sử dụng vào việc thờ cúng, nhưng trong di chúc có yêu cầu người hưởng thừa kế chỉ được ở không được bán thì đây được xác định là nội dung di chúc trái với quy định của pháp luật. Bởi lẽ, căn cứ theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Các quyền này không thể bị hạn chế trừ trường hợp do Nhà nước quy định ( chẳng hạn như nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Do đó, người được hưởng thừa kế hoàn toàn có quyền chuyển nhượng nhà, đất này sau khi đã thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

* Thời hạn đăng ký biến động: Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế phải đăng ký biến động (theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013).

Nghĩa là, việc chia và đăng ký thừa kế không nhất thiết phải thực hiện ngay sau khi người để lại di sản chết nhưng khi phân chia xong thì phải đăng ký biến động theo đúng quy định.

* Thời điểm đăng ký đất đai khi thừa kế có hiệu lực:

Để việc thừa kế hoàn tất cần phải thực hiện các thủ tục khác nhau như: Khai nhận di sản (nếu có), phân chia di sản, đăng ký biến động. Đồng thời pháp luật đất đai quy định rõ việc thừa kế có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Khi sang tên xong thì người thừa kế là người sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận trong chứng thư pháp lý là Sổ đỏ, Sổ hồng. Một khi đã là người sử dụng đất thì sẽ có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp,…

Tóm lại:

– Nếu trong di chúc có thể hiện nội dung nhà, đất này được sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế không có quyền bán, trừ trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thực hiện nghĩa vụ của người đó ( tức là không đủ để trả nợ thì phải bán hoặc chuyển nhà đất đó cho chủ nợ).

– Nếu trong di chúc không có nội dung thể hiện nhà, đất được sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế vẫn có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được bán (chuyển nhượng).

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: