Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực khi nào?

Sang tên sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi quen thuộc của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho theo quy định. Điều cần chú ý ở đây là đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… thì thời điểm chuyển quyền sở hữu không phải là thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế mà phải là thời điểm đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đồng thời theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, tức đăng ký biến động đất đai. Ngoài ra khi làm thủ tục đăng bộ, sang tên người dân còn phải thực hiện một số nghĩa vụ như nộp thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ. Đây là những nghĩa vụ bắt buộc nên nếu không thực hiện hoặc thực hiện chậm thì người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Nếu việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ dừng lại ở việc ký hợp đồng có công chứng, chứng thực mà không đăng ký biến động thì có bị xử phạt không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực. Nếu quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính và mức phạt cụ thể như sau:

Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn

• Khu vực nông thôn: Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng
• Khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.

Lưu ý: Đây là mức phạt tiền quy định áp dụng đối với cá nhân; mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính. Do đó, nếu tổ chức vi phạm thì số tiền sẽ bằng 02 lần số tiền nêu trên.

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn

• Khu vực nông thôn: Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng
• Khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.

Lưu ý: Đây là mức phạt tiền quy định áp dụng đối với cá nhân; mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính. Do đó, nếu tổ chức vi phạm thì số tiền sẽ bằng 02 lần số tiền nêu trên.

Ai là người bị xử phạt

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua, người được tặng cho).

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo đúng quy định của pháp luật để không bị xử phạt vi phạm hành chính đồng thời để thuận tiện cho việc chuyển nhượng (nếu có) sau này.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến thủ tục ly hôn tại đây:

Có thể mua bán đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất không?

Đất không có sổ đỏ chia thừa kế như thế nào?