Vì một số lý do khác nhau, mà nhiều người dân thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, thì lại ký hợp đồng ủy quyền khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên nhiều người lại không nắm rõ được những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Bài viết dưới đây của CNClicense sẽ cung cấp cho quý đọc giả những vấn đề pháp lý liên quan đến việc “Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền”. Kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây:

Thực trạng mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền hiện nay

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận. Tuy nhiên thực tế hiện nay, vẫn còn nhiều người thay vì thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật lại lựa chọn hình thức mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc người sử dụng đất thực hiện việc ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các quyền đối với nhà đất của mình như ủy quyền cho bên mua được toàn quyền đứng ra thực hiện mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố,…nhà đất và quyền hạn này tương đương như người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và đồng thời bên ủy quyền sẽ nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản được ủy quyền. Tuy nhiên việc giao nhận tiền này sẽ không được ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền mà thông thường trong hợp đồng ủy quyền chỉ ghi nhận ủy quyền có thù lao hay không có thù lao.

Sở dĩ, người dân chọn cách thực hiện việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng bởi các lý do sau:

• Tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí không phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ;
• Giúp các bên giao dịch mua nhanh, bán nhanh mà không mất thời gian chờ đợi làm các thủ tục;
• Tránh đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng; Các khoản này bao gồm: Lệ phí công chứng là 0,1% tính trên giá trị bất động sản; lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị bất động sản, thuế thu nhập cá nhân là 25% trên thu nhập chuyển nhượng hoặc 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tuỳ vào từng trường hợp;
• Và các mục đích vụ lợi khác;

Tuy nhiên cũng có một số trường hợp người mua, người nhận chuyển nhượng không nắm được hết các quy định của pháp luật, họ tin rằng chỉ cần có hợp đồng ủy quyền trong tay thì sẽ chính là chủ sở hữu nhà đất mà không lường trước được các rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Vậy những rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì?

Thứ nhất, việc chuyển nhượng không có hiệu lực:

Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.

Để được đăng ký vào sổ địa chính cần phải thực hiện tuần tự các bước như sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Lưu ý: Bước 2 và 3 thường thực hiện cùng thời điểm.

Theo đó, để hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng quy định cần phải thực hiện theo các bước trên và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó chuyển nhượng mới hoàn tất. Nếu mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Thứ hai, khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật:

Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.

Nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực).

Thứ ba, bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định:

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”

Vì vậy, theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.

Thứ tư, người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Căn cứ theo Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

…”.

Như vậy, nếu một trong các bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.

Nếu xảy một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).

Thứ năm, bất động sản đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường.

Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có GCN thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng bất động sản theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Và trên thực tế, nếu bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng,…) thì ít ai muốn giao dịch mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: