Trong thời gian vừa qua, chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi với nội dung như sau: “Sửa nhà ở có cần phải xin phép không? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa nhà ở gồm có những gì?” Và để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của CNClicense nhé:

Sửa nhà ở có cần phải xin giấy phép không?

Căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có quy định chung về cấp giấy phép xây dựng như sau:

“Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ)Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;”

Như vậy, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trừ các trường hợp được miễn. Căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều này quy định 02 trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

– Một là các trường hợp có nội dung sửa chữa, cải tạo mà không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường;

– Hai là công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị (có yêu cầu về quản lý kiến trúc).

Do đó, nếu việc sửa chữa nhà ở không thuộc các trường hợp được miễn nêu trên thì cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật hiện hành.

Cần chuẩn bị những gì để làm thủ tục xin cấp giấy phép sửa chữa nhà?

Căn cứ theo quy định tại Điều 96 của Luật xây dựng năm 2014 khi cần xin giấy phép sửa nhà, chủ nhà cần làm “đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở” gửi UBND cấp huyện kèm theo bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo; bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Chủ nhà khi được cấp giấy phép phải tổ chức sửa chữa trong thời hạn 12 tháng theo giấy phép sửa chữa cải tạo nhà ở theo giấy phép và phải xây đúng theo giấy phép. Giấy phép sửa chữa sẽ hết hiệu lực nếu quá thời hạn trên. Chủ nhà khi đó sẽ phải xin lại giấy phép nếu muốn tiếp tục thi công hoặc phải làm đơn xin điều chỉnh giấy phép nếu muốn điều chỉnh hạng mục sửa chữa. Nếu gia chủ chưa thể tổ chức sửa chữa nhà sau 12 tháng thì có thể xin gia hạn giấy phép theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP có quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa nhà ở gồm có:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ (theo Mẫu số 01 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP  Tải về)

– Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ.

– Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

– Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình theo quy định.

– Đối với các công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

– Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng đôi với công trình theo quy định phải được thẩm định thiết kế;

– Văn bản bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận đối với công trình xây chen, có tầng hầm;

– Quyêt định đầu tư đối với công trình yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng.

– Chủ nhà nộp chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân còn có giá trị sử dụng và nộp sổ hộ khẩu của gia đình

– Tùy từng quận sẽ yêu cầu nộp tờ khai lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên thì chủ nhà có thể nộp hồ sơ trực tiếp hoặc nộp trực tuyến hoặc nộp qua bưu điện đến bộ phận một cửa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở bộ phận một cửa tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính rồi bộ phận sẽ chuyển cho cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là phòng quản lý đô thị có thẩm quyền giải quyết theo thẩm quyền.

Sau khi nhận được hồ sơ của chủ nhà có nhu cầu xin giấy phép cải tạo, sửa chữa nhà ở thì phòng quản lý đô thị sẽ thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực dịa, soạn thảo kết quả giải quyết trình lãnh đạo cấp quận huyện ký duyệt.

Trong trường hợp mà hồ sơ hợp lệ thì sẽ hoàn thiện hồ sơ và chuyển kết quả giải quyết cho bộ phận một cửa vào sổ, đóng dấu và trả kết quả cho chủ nhà thực hiện thủ tục hành chính theo quy định. Trường hợp hồ sơ của chủ nhà không hợp lệ hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo thì sẽ trả lời bằng văn bản cho chủ nhà bổ sung hoàn thiện hồ sơ theo quy định hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo thì sẽ trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Thời hạn giải quyết thông thường là không quá ba mươi ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật.

Sửa chữa nhà ở không xin giấy phép có bị phạt không?

Theo những quy định nêu trên, có thể thấy rằng việc sửa chữa nhà ở (ngoại trừ một số trường hợp được miễn) thì đều phải tiến hành xin giấy phép xây dựng.

Đồng thời khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định đối với hành vi sửa nhà mà không có giấy phép xây dựng thì có thể bị xử phạt như sau:

– Đối với nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng;

– Đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa và những công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 80 đến 100 triệu đồng;

– Đối với những công trình có yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 120 đến 140 triệu đồng.

Mức phạt tiền này được áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Ngoài mức xử phạt nêu trên, nếu công trình đã sửa chữa xong, tức là hành vi vi phạm đã kết thúc, chủ đầu tư còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định của điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa cải tạo nhà ở hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ có quy định mức lệ phí tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là tùy từng tỉnh là khác nhau căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương.

Thông thường, các quy định trên khi chủ nhà có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở xuống cấp xin giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo chỉ áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các loại nhà như nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Vì vậy, khi có nhà bị hư hỏng nặng cần có nhu cầu để cơ quan nhà nước có thẩm quyền để sửa chữa, cải tạo nhà ở nếu thuộc trường hợp thay đổi kết cấu công trình thì phải xin giấy phép sửa chữa theo quy định của pháp luật. Trường hợp nếu chủ nhà thuộc trường hợp xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở không xin phép mà vẫn cố tình xây dựng thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng như ban đầu. Cho nên để tránh bị xử phạt thì chủ nhà phải tiến hành xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: