Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất luôn là vấn đề “nóng” được người dân quan tâm bởi thực tiễn hiện nay có khá nhiều vụ việc người dân khiếu nại, thậm chí là khiếu kiện để yêu cầu bồi thường với giá bồi thường sát với giá thị trường, yêu cầu bồi thường chỗ ở tái định cư tương xứng. Vào sáng ngày 19/2/2024 Văn phòng Chủ tịch nước họp báo công bố các lệnh của Chủ tịch nước về công bố Luật Đất đai sửa đổi, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi vừa được thông qua tại kỳ họp bất thường thứ 5 Quốc hội khóa XV giữa tháng 01. Vậy khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thì các quy định về bồi thường thu hồi đất có thay đổi như thế nào. Kính mời anh/chị và các bạn theo dõi bài viết dưới đây của CNClicense nhé ạ:

Bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất hằng năm phù hợp với thực tế giá đất trên thị trường

Đây là một trong những thay đổi nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân, theo đó, Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Đặc biệt, hằng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.

Có thể thấy, từ ngày 01/01/2026, Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.

Đồng thời, Điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ, Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương. Điều này đồng nghĩa với việc phải từ 01/01/2026, giá đất bồi thường mới có sự thay đổi.

Bảng giá đất mới được áp dụng trong các trường hợp sau:

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

– Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

– Tính thuế sử dụng đất;

– Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

– Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

– Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

– Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

– Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.

Bên cạnh đó, Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định rõ 04 phương pháp định giá đất

Luật mới quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” (Điều 158 và Điều 160) bỏ đi một phương pháp là “phương pháp chiết trừ” và trong trường hợp cần thiết phải Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển KT-XH.

Xác định giá đất bồi thường phải sát với giá thị trường

Việc bỏ khung giá đất của chính phủ thay vào đó là lập bảng giá đất hàng năm và quy định rõ ràng các phương pháp định giá đất, các trường hợp cũng như điều kiện áp dụng của từng phương pháp đó cho thấy Luật Đất đai sửa đổi theo hướng làm sao có thể hướng tới nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Trước đây, người dân thường không bằng lòng, thậm chí khiếu kiện vì việc xác định giá đất không sát với giá thị trường, hoặc bồi thường tái định cư nhưng không đảm bảo cho họ một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Để khắc phục những tồn tại này, luật mới quy định rõ việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch là bao nhiêu. Nếu giá đất không sát với giá thị trường thì sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số, và bảng giá đất phải được công bố hằng năm, sát với thị trường. Như vậy, xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ không còn quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất

Đây là quy định hoàn toàn mới của Luật Đất đai 2024 thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022.

Khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này.

Đối chiếu với quy định tại khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024: “Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.

Theo đó, việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất, tức là, tái định cư phải đi trước một bước. Thay vì như hiện nay, theo điểm a khoản 3 Điều 69, khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 2013 quy định chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở/cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Từ quy định mới này có thể thấy tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 là phải đảm bảo ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi trước rồi mới được ban hành quyết định thu hồi đất, đây là một thay đổi quan trọng, có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Đồng thời, khu vực tái định cư phải được xác định ưu tiên theo hướng: Nếu người dân phải di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn cùng xã, phường; trường hợp không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện. Và ưu tiên nghĩa là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

Mở rộng thành phần hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Tại Điều 86 Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết thành phần của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư và mở rộng thành phần với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi,…Điều này nhằm đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan, đảm bảo cho người dân tham gia ở các giai đoạn của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất. Đồng thời cũng đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất.

Thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng hoặc khác mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và quỹ đất của từng địa phương.

Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định, người bị thu hồi đất nông nghiệp đủ điều kiện bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở/nhà ở tái định cư.

Theo đó, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở/nhà ở nếu có nhu cầu và quỹ đất địa phương cho phép. Như vậy có thể thấy Luật Đất đai năm 2024 bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường: được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở.

Hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất được giao thêm đất

Khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định các đối tượng sau nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bồi thường bằng đất ở/nhà ở tại khu tái định cư/địa điểm khác phù hợp khi bị thu hồi đất:

– Hộ gia đình, cá nhân có đất ở;

– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Nếu hộ gia đình có nhiều thế hệ/có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng/có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì:

Được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất/bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.

Đây là quy định mới cụ thể hóa quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bố trí tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Bên cạnh các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm… như hiện nay, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất:

– Hỗ trợ di dời vật nuôi;

– Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bỏ điều kiện phải trong độ tuổi lao động đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Đồng thời, bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng chế độ trợ cấp xã hội hàng tháng, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ.

Trên đây là những điểm mới có lợi cho người bị thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2024. Nếu Quý khách hàng đang cần tìm Văn phòng Luật sư giỏi để hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề tranh chấp liên quan đến bồi thường thu hồi đất thì Luật CNC Việt Nam là sự lựa chọn không thể bỏ qua. Để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ nhanh nhất, khách hàng có thể liên hệ theo thông tin dưới đây nhé ạ.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: