Không ai muốn mua phải những thửa đất dính quy hoạch, bởi lẽ đất thuộc diện quy hoạch thường sẽ có kế hoạch sử dụng đất và bị thu hồi. Trên thực tế, có nhiều trường hợp số tiền được đền bù khi đất bị thu hồi sẽ không tương ứng với số tiền mà họ đã bỏ ra mua. Vậy khi mua phải đất dính quy hoạch có đòi lại tiền được không? Quý anh/chị hãy theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé.

Thứ nhất, đất quy hoạch là gì?

* Cách hiểu dựa theo góc độ pháp lý:

 Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch.

Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

* Cách hiểu dựa theo thực tế:

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, mua phải đất dính quy hoạch có đòi lại tiền được không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của họ.

Trên thực tế, những thửa đất được bán mà nằm trong diện quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong diện quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó, bởi lẽ đất dính quy hoạch thường sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sửa chữa nhà cửa,… và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường có thể thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, đôi khi vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ hoặc bị lừa dối mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, trả tiền xong mới phát hiện thửa đất mà mình mua nằm trong diện quy hoạch.

Trong trường hợp này, sau khi người mua phát hiện ra đất mà mình mua dính phải quy hoạch mà tiền đã trả hết cho người bán, thì người mua vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà hai bên đã công chứng có tồn tại điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc diện quy hoạch.

Cụ thể, tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có công chứng chính là minh chứng cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất, là cơ sở để được pháp luật công nhận và bảo vệ cho các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể tham gia giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,…

Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc diện quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc thửa đất chuyển nhượng không thuộc diện quy hoạch hay không.

Nếu có tồn tại điều khoản cam kết về việc thửa đất chuyển nhượng không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng, thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hủy bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp 2: Có hành vi lừa dối của người bán đối với người mua.

Căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”

Theo đó, hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó. Như vậy, trong trường hợp bên mua cho rằng bên bán có hành vi lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.

Đồng thời tại Điều 287 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về Thông tin trong giao kết hợp đồng theo đó: “Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết thì phải báo cho bên kia biết”, trong trường hợp vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy, trong trường hợp bên bán biết đất đang dính quy hoạch mà giấu không cho bên mua biết để bên mua xác lập thực hiện giao dịch với mình thì bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp này.

Từ quy định nêu trên có thể thấy rằng, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được việc người bán có hành vi che giấu thông tin đất, nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch trong khi biết rõ ý chí của bên mua chỉ muốn mua đất không dính quy hoạch, thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối.

Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị bên bán lừa dối, thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán. Đồng thời, họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bên bán phải bồi thường thiệt hại cho mình nếu có thiệt hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định.

Tuy nhiên trên thực tế, để người mua có thể chứng minh được bên bán đã có hành vi lừa dối mình về thông tin thửa đất là điều không hề dễ dàng.

Thứ ba, khi mua đất quy hoạch người mua cần biết các quyền, nghĩa vụ gì?

Nếu trong trường hợp người mua đất dính quy hoạch không thể trả lại đất, lấy lại tiền do không thuộc 01 trong 02 trường hợp đã nêu ở mục 2, thì người mua đất cũng cần nắm được các quyền của mình đối với thửa đất dính quy hoạch đó. Điều này cũng sẽ giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn khi họ sẽ không bị mất trắng và giúp họ thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình đối với thửa đất.

Cụ thể, các quyền của người mua đối với thửa đất quy hoạch đã mua như sau:

– Quyền được chuyển nhượng, tặng cho: nếu đất mới chỉ được Nhà nước công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp quận/huyện thì người mua vẫn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại, tặng cho, thế chấp,… cho người khác nếu đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng.

– Quyền đề nghị nhà nước cấp giấy phép xây dựng: nếu sau 03 năm kể từ ngày Nhà nước công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng lại chưa có quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (hay còn gọi là quy hoạch treo), thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

– Quyền được bồi thường về đất đai và những tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Như vậy, khi người mua dính phải đất quy hoạch nhưng lại không thể trả lại đất và đã đăng ký biến động đất đai thì họ hoàn toàn vẫn được Nhà nước đền bù khi thực hiện thu hồi đất.

Bên cạnh đó, người mua đất dính quy hoạch cũng có một số nghĩa vụ với thửa đất quy hoạch như sau:

– Chủ đất (người mua) phải có nghĩa vụ hợp tác với các cơ quan chức năng có thẩm quyền trong quá trình thu hồi và đền bù đất theo đúng quy định.

– Thực hiện đúng các quyền khi thửa đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận/huyện (ví dụ như không được xây nhà, sửa chữa nhà phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng có thẩm quyền,…)

– Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người khác phải cho người đó biết rõ về tình trạng thửa đất đang dính quy hoạch.

Khách hàng có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến tại đây: