Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Một trong những điểm nổi bật trong Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi này mà mọi người cần chú ý đó là quy định về việc phân lô bán nền đã được quy định chặt chẽ hơn so với quy định trước đây.

Theo đó, Luật sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Theo thống kê cùa Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, Việt Nam có 902 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đo thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Phân lô bán nền là gì?

Cụm từ phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Theo quy định của pháp luật việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư của các chủ đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước cấp phép để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.

Đất phân lô bán nền là đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng. Sau khi giao dịch mua đất nền phân lô hoàn tất, người mua đất phân lô (người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có thể khởi công xây dựng các công trình phù hợp trên đất theo quy định.

Làm sao để đất của các dự án có thể được phân lô bán nền?

Để dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Thứ hai, Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Thứ ba, Khu vực tiến hành phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Thứ tư, Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền kể từ ngày 01/01/2025

Quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.

Trong đó, 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh sẽ bị siết phân lô bán nền.

22 đô thị loại I bao gồm 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái cũng nằm trong diện bị cấm phân lô bán nền, không được phân lô tự do như trước đây.

45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã cũng bị cấm phân lô bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Người mua khi đầu tư đất tại các địa phương trên thì cần kiểm tra cẩn thận các vấn đề pháp lý về dự án mà mình dự định đầu tư đế tránh việc mất tiền và vướng vào các vấn đề pháp lý không cần thiết.

Lợi ích của việc “siết chặc” quy định về phân lô bán nền trong thị trường bất động sản

Theo nhận định của các chuyên gia nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Từ đó, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Có thể thấy việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô bán nền tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên ít lại, từ đó giúp giảm lãng phí tài nguyên đất.

Mức xử phạt khi chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện trên hoặc đủ các điều kiện trên nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt đối với chủ đầu tư như sau:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện trở lên thì hình thức và mức xử phạt đối với chủ đầu tư như sau:

• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

Ngoài việc bị phạt tiền nêu trên chủ đầu tư còn phải áp dụng biện pháp khác phục hậu quả sau đây:

• Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định;
• Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện thứ nhất, thứ hai trên;
• Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện thứ ba trên
• Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định.

Như vậy, chủ đầu tư khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền phải chú ý đảm bảo các điều kiện quy định để tránh việc xử phạt như trên.

Trên đây là 105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền từ ngày 01/01/2025. Để được hổ trợ hoặc có vấn đề cần được giải đáp, vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây để nhận được trả lời nhanh nhất.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

• Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam
• Điện thoại: (+84) 28-6276 9900
• Hot line: (+84) 916 545 618
• Email: contact@cnccounsel.com 

Phụ trách:

• Luật sư Lê Thế Hùng | Luật sư Điều hành
• Điện thoại: (+84) 916 545 618
• Email: hung.le@cnccounsel.com

Hoặc

• Trợ lý Luật sư Trần Thị Thanh
• Điện thoại: (+84) 981 317 539
• Email: thanh.tran@cnccounsel.com

Website:

• https://cnclicense.com/
• https://hopdongmau.net/
• https://cnccounsel.com/

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.